Tremånadersgränsen borta; krav på identiska tjänster för förmedlare

Tremånadersgränsen som definierade ”kortare tid” för skattepliktig rumsuthyrning i hotelliknande verksamhet är bortaSkatteverket. Det finns inte längre någon fast tidsgränsSkatteverket: utan fast tidsgräns är möblerat boende antingen skattepliktig rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet eller undantagen fastighetsupplåtelse efter en samlad bedömning av verksamhetens faktiska innehåll och hur tillhandahållandet skerSkatteverket, enligt praxis från Högsta förvaltningsdomstolen och EU-domstolen. Skatteverkets ställningstagande den 10 mars 2023 i ämnet är återkallatSkatteverket. Skattepliktig rumsuthyrning och campingupplåtelse bär 12 procents moms enligt 10 kap. 36 § första stycket 4 mervärdesskattelagen (2023:200)Skatteverket; annan upplåtelse av fastighet är undantagen enligt 10 kap. 35 §, i linje med artiklarna 135.1 l och 135.2 a i mervärdesskattedirektivet (2006/112/EG).

Skatteplikten avgörs av aktivt tillhandahållandeSkatteverket: uthyrning inom en verksamhet som syftar till att tillhandahålla logi aktivt på ett sätt som potentiellt konkurrerar med hotellbranschenSkatteverket, bedömt objektivt utifrån hur verksamheten bedrivs snarare än vad avtalet kallas. Marknadsföring till dygns- eller veckopris, ändamålsanpassade lokaler och hotelltypiska tjänster som reception, städning under vistelsen och gästservice talar för aktivt tillhandahållande. Både vistelsetidens längd och övriga omständigheter som avtalsutformning och kringtjänster räknas: vistelser på i genomsnitt sex månader har räknats som logi under kortare tidSkatteverket, så uthyrning i fyra eller sex månader kan vara skattepliktig när omständigheterna visar aktivt nyttjandeSkatteverket, medan passiv uthyrning av möblerade bostäder är undantagen även när den är kortSkatteverket.

I HFD 2026 ref. 3 (mål 4731-25, 30 januari 2026) var möblerade studiolägenheter uthyrda i högst fyra eller sex månader utan förlängning skattepliktig rumsuthyrningDomstol: städning varje vecka och vid utflytt, bokningsbar frukost, lounge, gym och en reception bemannad 18 till 24 timmar visade aktivt nyttjande som potentiellt konkurrerar med hotellSkatteverket. Kontrasten består: uthyrning i fyra till fem månader med förlängningsmöjlighet och endast underordnade tillägg som el, bredband och slutstädning förblir passiv och undantagen (HFD 2019 ref. 46)Skatteverket. Bedömningen görs per byggnad och, vid blandad användning, per säsongSkatteverket: ett vandrarhem med 2–14-dagarsvistelser förblir skattepliktigt trots enstaka längre vistelser, och rum som hyrs ut till studenter under terminen är passiva medan sommaruthyrning till turister med frukost och hotelltypisk service är skattepliktig.

En andra ny regel gäller förmedlare: för tillhandahållande av tjänster i eget namn för annans räkning måste tjänsten som förmedlaren köper vara identisk med tjänsten den säljer (C-734/19, ITH, punkterna 49 och 51)Skatteverket, vilket skapar den rättsliga fiktionen av två identiska på varandra följande tillhandahållandenSkatteverket. När en förmedlare agerar i eget namn är hela det belopp som gästen betalar ersättning för den uthyrningstjänst som den tillhandahållerSkatteverket. Men när ägarens uthyrning är passiv medan nästa led är hotelliknande rumsuthyrning finns inget tillhandahållande i eget namn för ägarens räkningSkatteverket, eftersom två identiska tjänster inte tillhandahålls efter varandra. I det omskrivna fjällstugeexemplet är företagets fullserviceuthyrning aktiv och skattepliktig med 12 procentSkatteverket medan privatpersonens uthyrning till företaget är passiv och undantagenSkatteverket; en webbplats som endast annonserar och för samman ägare och gäst agerar fortfarande i annans namnSkatteverket, med provision beskattad med 25 procentSkatteverket.

Uthyrningsföretag och vidareförsäljningsplattformar bör släppa tremånadersgränsen, pröva aktivt tillhandahållande per byggnad och säsong, och kontrollera att köpta och sålda tjänster är identiska innan en förmedlare behandlas som tillhandahållare i eget namn.

Rättslig grund: 10 kap. 2, 35 och 36 §§ mervärdesskattelagen (2023:200); artiklarna 28 och 135 i mervärdesskattedirektivet (2006/112/EG); HFD 2026 ref. 3 (mål 4731-25); C-734/19, ITH.