Østre Landsret frifinder Vurderingsstyrelsen for erstatningsansvar

Østre Landsret har frifundet Vurderingsstyrelsen for erstatningsansvar over for købere af projektsalgsejendomme, hvis endelige grundværdier endte langt over de skøn, der stod i salgsopstillingerne. I en dom af 21. oktober 2026Domsdatabasen, der afgjorde fem førstinstanssager under ét (BS-12341/2022-OLR), fastslog retten, at styrelsen ikke havde begået fejl, der kunne udløse ansvarDomsdatabasen, da SKAT, som styrelsen dengang hed, i 2013 og 2015 afgav vejledende udtalelser om forventede grundværdier til ejendomsmæglereDomsdatabasen.

Udtalelserne indgik i en aftale fra 2006, hvor SKAT hjalp medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening med at skønne det fremtidige beskatningsgrundlag for boliger solgt som projektsalg i Område 1, et område, der aldrig tidligere var blevet vurderet. SKAT fortalte mæglerne, at projektsalgsejendomme ikke kunne vurderes, som om projektet var gennemført, at hver udtalelse var vejledende og ikke bindendeDomsdatabasen, og at den kun skulle hjælpe mæglerne med at danne sig deres eget skøn over den fremtidige ejendomsværdiskat og ejendomsskatDomsdatabasen. De endelige grundværdier oversteg senere mæglernes skøn på grundlag af udtalelserne med omkring 258 til 464 procent.Domsdatabasen

Køberne gjorde gældende, at alene forskellens størrelse var ansvarspådragende, at udtalelserne i øvrigt ikke hvilede på et sagligt grundlag, og at sagsbehandlingen havde været lemfældig. Vurderingsstyrelsen svarede, at køberne var afskåret fra at rette noget krav mod styrelsen, fordi udtalelserne var afgivet til mæglerne og ikke til køberne, og fordi køberne over for sælger og mægler havde givet afkald på ethvert krav om ejendomsskatterne, og at SKATs arbejde under alle omstændigheder havde været sagligt og uden ansvarspådragende fejl.

Retten afviste delvis styrelsens indsigelse om, at køberne var afskåret fra at sagsøgeDomsdatabasen: køberne er ikke afskåret fra at rette krav direkte mod skattemyndighederne, i det omfang de kan godtgøre, at SKAT begik klare fejl af en vis grovhed ved afgivelsen af de vejledende udtalelserDomsdatabasen. Men i skyldspørgsmålet gav retten styrelsen medhold hele vejenDomsdatabasen. En afvigelse på 258 til 464 procent skaber ingen formodning for, at udtalelserne var behæftede med fejlDomsdatabasen, og den letter ikke købernes bevisbyrdeDomsdatabasen. Det måtte have stået mæglerne klart, at udtalelserne var behæftede med betydelig usikkerhedDomsdatabasen, og udtalelserne begrænser ikke mæglernes eget ansvar for de skønnede ejendomsskatter, de oplyser i salgsopstillingerneDomsdatabasen. De beregningsmetoder, SKAT anvendte, var sædvanlige og egnede til at fastsætte grundværdien for beboelsesejendommeDomsdatabasen, og SKAT havde ingen mulighed for at inddrage områdepriser, kvadratmeterpriser eller byggeretsværdier for Område 1, fordi området aldrig tidligere var blevet vurderet. På den baggrund havde køberne ikke godtgjort nogen fejl, der kunne begrunde ansvarDomsdatabasen, og Vurderingsstyrelsen blev derfor frifundetDomsdatabasen.

For praktikere fastsætter dommen en krævende målestok for sager om erstatning for vejledende vurderingsudtalelser: et stort gab mellem en vejledende udtalelse og den endelige vurdering beviser ikke i sig selv nogetDomsdatabasen, og krav skal pege på konkrete grove fejl i udtalelsesarbejdetDomsdatabasen. Ejendomsmæglere kan ikke vælte ansvaret for deres skøn i salgsopstillingerne over på de vejledende talDomsdatabasen, og afkald givet til sælgere og mæglere holder den direkte vej mod styrelsen åben i princippet, men svær at vinde. Retsgrundlaget er Østre Landsrets dom af 21. oktober 2026 i sag BS-12341/2022-OLR, der anvender testen for offentlige myndigheders erstatningsansvar på SKATs vejledende udtalelser fra 2013 og 2015 afgivet under 2006-aftalen med Dansk Ejendomsmæglerforening.