Kantineutleie til markedsleie kvalifiserer for frivillig mva-registrering

I den bindende forhåndsuttalelsen BFU 8/2026 (avgitt 20. mai 2026, publisert 24. september 2026) godtar skattekontoret at et kantineareal på 719 kvm kan tas inn under et eiendomsselskaps eksisterende frivillige mva-registrering for utleie av fast eiendomSkatteetaten, og at selskapet har fullt fradrag for inngående merverdiavgift på oppførings- og rehabiliteringskostnader for arealet — forutsatt at kantineoperatøren bruker lokalene i avgiftspliktig virksomhetSkatteetaten. Kostnadene det gjelder, er rundt 30 millioner kroner eksklusive merverdiavgiftSkatteetaten, tilsvarende om lag 7,5 millioner kroner i merverdiavgift, aktiveringspliktige og underlagt tiårs justeringsregler i merverdiavgiftsloven §§ 9-1 flg..

Det avgjørende spørsmålet var om det foreligger et reelt leieforhold med reelt vederlag mellom eieren (A) og kantineoperatøren, slik som kreves for frivillig registrering etter merverdiavgiftsloven § 2-3 første leddSkatteetaten. A skal inngå en ordinær, gjensidig bebyrdende leieavtale med operatøren for hele kantinearealet til markedsleieSkatteetaten, fakturert med 25 prosent merverdiavgift under den frivillige registreringen. Byggets øvrige leietakere skal yte operatøren et samlet driftstilskudd tilsvarende avtalt netto husleieSkatteetaten, fordelt forholdsmessig etter leid eksklusivt areal — og uttalelsen legger til grunn at tilskuddet ytes direkte fra leietakerne til operatøren, og at et eventuelt tilskudd fra A selv er et selvstendig rettsforhold som ikke reduserer leien.

Kontoret skiller mot BFU 10/2023, der utleier løpende etterga den avtalte leien slik at det i realiteten aldri ble betalt noe. Her betaler operatøren markedsleie som ikke ettergisSkatteetaten: at tredjeparter gir tilskudd til operatøren, endrer ikke rettsforholdet mellom A og operatørenSkatteetaten. Etter en totalvurdering omfatter disposisjonen et reelt vederlag for den eksklusive bruksrettenSkatteetaten, og utgjør derfor omsetning av en utleietjenesteSkatteetaten — kantinearealet kan inngå i As frivillige registrering etter § 2-3 første leddSkatteetaten.

Om fradrag har en frivillig registrert utleier fullt fradrag for kostnader som gjelder arealer som utelukkende brukes i avgiftspliktig virksomhet, etter merverdiavgiftsloven § 8-1Skatteetaten. A har derfor fullt fradrag for sine anskaffelser til kantinearealet, forutsatt at operatøren bruker det i avgiftspliktig virksomhetSkatteetaten — med dokumentasjonspliktene i merverdiavgiftsforskriften § 2-3-2 (målsatte tegninger, leiekontrakter, årlig oversikt over bruken, spesifikasjon av oppføringskostnader per bruker) oppfylt.

Uttalelsen tar uttrykkelig ikke stilling til de øvrige skattespørsmålene modellen reiser — avgiftsbehandlingen av leietakernes driftstilskudd eller av et eventuelt ytterligere tilskudd til operatørens øvrige faste kostnader — og begrenser seg til de to spørsmålene som ble stilt. For gårdeiere som planlegger kantinestrukturer etter utleiemodellen, er de operative vilkårene: markedsleie som faktisk betales, tilskudd kanalisert fra leietaker til operatør heller enn gjennom leien, og operatørens avgiftspliktige bruk av lokalene.

Rettslig grunnlag: BFU 8/2026 etter merverdiavgiftsloven §§ 2-3 første ledd og 8-1, med avgrensning mot BFU 10/2023.