Die Wiederherstellung eines Grundstücks in den Zustand bei Anschaffung ist keine Zweitherstellung
Bundesfinanzhof, und ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut kann sich nicht vollständig abnutzen. Mit Urteil vom 21. August 2026Bundesfinanzhof in der Sache IX R 13/25Bundesfinanzhof (Online-Referenz STRE202610197) hebt der IX. Senat des Bundesfinanzhofs das Urteil des Finanzgerichts Münster vom 3. Juni 2025Bundesfinanzhof (13 K 356/23 E) auf, verweist die Sache zurückBundesfinanzhof und überträgt die Kostenentscheidung dem Untergericht.
Die Ehegatten, für 2019 zusammen veranlagtBundesfinanzhof, streiten, ob die Sanierung eines Versorgungsschachts auf einem früheren Zechengelände nachträgliche Herstellungskosten des Grund und Bodens oder abziehbarer Erhaltungsaufwand istBundesfinanzhof. Im Jahr 1990 kauften sie das Grundstück in Y-Stadt mit einem stillgelegten, verfüllten Schacht und einer Halle aus der Zechenzeit. Der Schacht verblieb bei der A-GmbH, und sie mussten eine 12,5-Meter-Schutzzone um dessen Mitte von Bebauung, Lagerung und Befahrung freihalten. Der Anteil der Ehefrau blieb stets privat; der Anteil des Ehemanns lag zunächst im BetriebsvermögenBundesfinanzhof, obwohl er den Betriebssitz Anfang 1998 verlegte.
Ein Gutachten von 1997 hatte den Radius auf 32,55 Meter anwachsen lassen, was jede Nutzung oder Bebauung blockierte. Die Sanierung wartete, bis die A-GmbH 2018 einer Kostenbeteiligung zustimmte; danach sollten neue Hallen errichtet und vermietet werden. Zum 31. Dezember 2018 entnahm der Ehemann seinen Anteil in das PrivatvermögenBundesfinanzhof. Der Schacht wurde 2019 saniertBundesfinanzhof und stellte eine Nutzbarkeit vergleichbar zum Anschaffungszustand von 1990 wieder herBundesfinanzhof. Das Amt behandelte den Nettoaufwand als nachträgliche Herstellungskosten, änderte den Bescheid für 2019 am 24. Januar 2022, und das Finanzgericht wies die Klage ab, weil es den Grund und Boden für vollverschlissen hielt.
Der Senat bestätigt, dass der Aufwand zum umgebenden Grund und Boden gehört, nicht zum Schacht der A-GmbHBundesfinanzhof: Diese Feststellung bindet das Revisionsgericht, und in der Verhandlung wurde kein Sachverständigenantrag gestellt.
Für den stets privaten Anteil der Ehefrau lag das Untergericht falschBundesfinanzhof. Herstellungskosten folgen § 255 Abs. 1 und 2 des Handelsgesetzbuchs, auch bei VermietungseinkünftenBundesfinanzhof: Herstellung, Erweiterung oder wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus, zweckgerichtet gelesenBundesfinanzhof. Spätere Kosten können nachträgliche Herstellungskosten sein, wenn sie durch die eigene Nutzung des Grund und Bodens und nicht durch die Errichtung eines Bauwerks verursacht sind und der Grund und Boden einen wesentlich verbesserten Zustand erhält, etwa durch Urbarmachung oder Erschließung.Bundesfinanzhof Bloße Erhaltung bleibt abziehbar. Der ursprüngliche Zustand ist der Zustand bei Aufnahme in das Vermögen, bei erworbenem Grund und Boden dessen Anschaffungszeitpunkt.Bundesfinanzhof Hier stellte das Untergericht bindend nur die Wiederherstellung des Zustands von 1990 festBundesfinanzhof, sodass für ihren Anteil keine wesentliche Verbesserung vorliegtBundesfinanzhof. Seine Zweitherstellungslehre setzt zudem eine vorherige Erstherstellung voraus, die bei Grund und Boden nicht möglich ist.
Für den Anteil des Ehemanns ist die Einordnung ebenfalls falschBundesfinanzhof, doch die Dritt-Alternativ-Frage lässt sich noch nicht entscheidenBundesfinanzhof. Die Gebäudegrundsätze übertragen sich auf Grund und BodenBundesfinanzhof: Hatten sich die ursprünglichen Anschaffungskosten bereits geändert — durch andere Folgekosten oder, im Betriebsvermögen, eine substanz- oder nutzungsbezogene Teilwertabschreibung —, so wird der Zustand bei jener Wertänderung mit dem Zustand nach den Arbeiten verglichenBundesfinanzhof. Die Entnahme spielt keine Rolle. Das Untergericht prüfte nie, ob der Ehemann den Betriebsvermögensanteil wegen dauernder Wertminderung nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 oder Nr. 2 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes zwischen 1990 und dem 31. Dezember 2018 abgeschrieben hatte.Bundesfinanzhof Im zweiten Rechtsgang muss es bei einer solchen Abschreibung den Zustand danach mit dem Zustand nach den Arbeiten vergleichen — eine wesentliche Verbesserung bedeutet dann nachträgliche Herstellungskosten — und sonst Anschaffung mit Nachzustand vergleichen, was nach den bindenden Feststellungen abziehbaren Aufwand bedeutet.Bundesfinanzhof Es kann zunächst nach § 74 der Finanzgerichtsordnung aussetzen für eine gesonderte und einheitliche Feststellung der gemeinschaftlichen Vermietungseinkünfte.
Rechtsgrundlage sind § 255 Abs. 2 Satz 1 dritte Alternative des HandelsgesetzbuchsBundesfinanzhof und § 6 Abs. 1 des EinkommensteuergesetzesBundesfinanzhof in der Anwendung durch BFH IX R 13/25 vom 21. August 2026.
Wenn Sie die Sanierung eines vermieteten Grundstücks geltend machen, vergleichen Sie den Nachzustand mit dem Anschaffungszustand — oder, bei einer Teilwertabschreibung im Betriebsvermögen, mit dem Zustand danach — und behandeln Sie nur eine wesentliche Verbesserung darüber hinaus als Herstellungskosten.
