Le label terrain à bâtir ne bloque pas l'exonération de résidence

Le Conseil d'État (9e et 10e chambres réunies, 30 septembre 2026, n° 511096)LegifranceLegifrance a rejeté le pourvoi de la ministre chargée des comptes publicsLegifrance et laissé subsister la décharge prononcée par la cour administrative d'appel de Marseille en matière d'impôt sur les plus-values, de contributions sociales et de pénalitésLegifrance sur une propriété familiale de 46 155 m² à NiceLegifrance, cédée en coindivision le 30 janvier 2017Legifrance. La propriété comprenait deux maisons d'habitation utilisées comme résidences principales de la contribuable et de ses sœursLegifrance, une chapelle privée et un terrain attenant. L'administration fiscale avait limité l'exonération de résidence principale de l'article 150 U-II du code général des impôts à une fraction de 4 339 m²Legifrance et imposé le surplus, vendu comme terrain à bâtir, au titre de 2017Legifrance ; le tribunal administratif de Nice avait confirmé en juillet 2024, et la cour de Marseille avait, en novembre 2025, annulé le jugement et déchargé les impositions restant en litigeLegifrance.

Deux apports comptent. D'abord, sur le droit : la nature de terrain à bâtir retenue par l'administration pour l'essentiel de la propriété n'exclut pas à elle seule la qualification de dépendances immédiates et nécessaires des deux maisons au sens du 3° du II de l'article 150 U du CGI, qui exonère la résidence principale détenue au jour de la cession (1°) et ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément (3°). La cour d'appel n'a donc pas commis d'erreur de droit en refusant de tenir cette classification pour décisive. Ensuite, sur les faits : la constatation par la cour que l'ensemble du terrain attenant constituait une telle dépendance — reposant sur le caractère indispensable incontesté de la surface portant le système d'assainissement individuel des maisonsLegifrance, l'usage privatif et fonctionnellement lié du bassin, de la chapelle, de la terrasse et du court de tennisLegifrance, et l'usage privatif d'agrément des jardins, pelouses et espaces boisés — constituait une appréciation souveraine suffisamment motivée, insusceptible de discussion en cassation hors dénaturation. L'État versera à la contribuable 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La conséquence pratique est étroite mais réelle : lorsque le terrain vendu comme terrain à bâtir fonctionne véritablement comme la dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale, sa classification d'urbanisme ne fait pas échec à elle seule à l'exonération — c'est le critère de l'usage qui commandeLegifrance. Les praticiens noteront que la doctrine administrative reste plus stricte en apparence : le BOI (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, §340) énonce que, lorsque le bien est vendu comme terrain à bâtir, seules les annexes de stationnement, cours, passages et voies d'accès sont éligiblesImpots, car un terrain à bâtir ne peut en principe constituer une dépendance immédiate et nécessaireImpots. La décision elle-même ne traite pas de cette doctrineLegifrance ; son apport est que la classification n'est pas décisive à elle seuleLegifrance, et elle repose sur le lien fonctionnel concret démontré en l'espèce. Les dossiers doivent donc être construits sur la preuve de l'attachement fonctionnel — emprise de l'assainissement, usage privatif d'agrément, liens fonctionnels — et sur la simultanéité de la cession avec la résidence.

Base légale : Conseil d'État, 9e et 10e chambres réunies, 30/09/2026, n° 511096 (ECLI:FR:CECHR:2026:511096.20260930) ; code général des impôts, article 150 U-II-1° et 3°. Pour la lecture publiée de l'administration, BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (§330–340).