Outre-mer : le délai d'investissement de 18 mois est littéral

Le Conseil d'État (9e et 10e chambres réunies, 30 septembre 2026Legifrance, n° 504667Legifrance) a rejeté le pourvoi du contribuableLegifrance et confirmé la reprise d'une réduction d'impôt pour logement outre-mer demandée au titre de 2014 sur le fondement de l'article 199 undecies C du code général des impôts, laissant subsister une cotisation supplémentaire au titre de 2016 assortie de pénalitésLegifrance. Le contribuable avait souscrit en 2014 des parts dans quatre sociétés civiles immobilièresLegifrance constituées pour acquérir un logement en Martinique ; l'administration avait constaté en 2016 le défaut de la condition légale de réinvestissement. Le tribunal administratif de Rennes avait rejeté la demande de décharge en mai 2024 et la cour administrative d'appel de Nantes avait rejeté l'appel en mars 2025.

L'apport est une lecture nette du IV de l'article 199 undecies C dans sa rédaction applicable. Lorsque l'acquisition ou la construction éligible est réalisée par l'intermédiaire d'une société éligible — une SCPI ou toute autre société de l'article 8 autre qu'une société en participation dont les parts sont détenues directement ou via une EURL par des contribuables domiciliés en France — la réduction est pratiquée par les associés à proportion de leurs droits au titre de l'année de souscription ; lorsque l'investissement consiste en la construction d'un immeuble ou l'acquisition d'un immeuble à construire, la société doit s'engager à achever les fondations dans les deux ans de la clôture de la souscription et l'immeuble dans les deux ans de l'achèvement des fondations. Deux conditions de financement s'appliquent côte à côte : 95 % de la souscription doivent servir exclusivement à financer un investissement éligible, et le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les dix-huit mois de sa clôtureLegifrance.

En l'espèce, un seul investissement avait été réalisé par les quatre SCILegifrance — l'acquisition d'un appartement le 29 décembre 2017, au-delà du délai de dix-huit mois après les souscriptions de 2014Legifrance. Ce retard incontesté justifiait à lui seul la reprise. Surtout, la signature par les SCI, le 2 septembre 2015, de contrats de maîtrise d'ouvrage déléguée avec la société Procodom pour rechercher un terrain, l'acquérir et y construire un logement F4 était sans pertinence : la signature d'un tel contrat dans le délai est, par elle-même, sans incidence sur le respect de la condition d'investissement effectif à dix-huit moisLegifrance. Les autres moyens du contribuable, dirigés contre les autres motifs de l'arrêt, étaient donc inopérants comme visant une motivation surabondante, et sa demande de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative tombe avec le pourvoi.

Pour les monteurs d'opérations en SCI sur le fondement de l'article 199 undecies C, le message est opérationnel : programmer le délai d'investissement effectif de dix-huit mois à compter de la clôture de la souscription et s'assurer que les fonds sont réellement investis avant son expiration — un mandat de maîtrise d'ouvrage déléguée signé à temps n'arrête pas le compteur.

Base légale : Conseil d'État, 9e et 10e chambres réunies, 30/09/2026, n° 504667 (ECLI:FR:CECHR:2026:504667.20260930) ; code général des impôts, article 199 undecies C-IV.