BFH: Höherer Kaufpreis allein kippt kein §-198-Gutachten

Ein Finanzgericht darf ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG nicht pauschal unter Hinweis auf einen höheren Kaufpreis verwerfen.Bundesfinanzhof Der II. Senat hält eine solche pauschale Zurückweisung für einen Verstoß gegen die Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung von Amts wegen (§ 76 Abs. 1 Satz 1 FGO)Bundesfinanzhof und zur Entscheidung aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens (§ 96 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 FGO)Bundesfinanzhof. Auf die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision hinBundesfinanzhof wird das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 27. November 2025 (11 K 2562/22 BG) aufgehoben und zurückverwiesenBundesfinanzhof; auf die übrigen Zulassungsgründe kommt es nicht mehr an (§ 116 Abs. 5 Satz 2 FGO).

Der Erbe hatte Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen vorgelegt, die zwei gemischt genutzte Grundstücke mit 210.000 € und 305.000 € bewerteten, ermittelt im Ertragswertverfahren. Im Februar 2021 verkaufte er beide für 900.000 €, vertraglich aufgeteilt in 380.000 € und 520.000 €. Das Finanzamt stellte 290.834 € und 405.006 € fest, nach derselben Methode, und ließ die Gutachten unberücksichtigt, weil der Preis darüber lag; Einspruch und Klage blieben erfolglos. Das Finanzgericht hielt den Nachweis nach § 198 für nicht erbracht: Selbst bei formell ordnungsgemäßen Gutachten liefere Selbst bei formell ordnungsgemäßen Gutachten liefere der von einem fremden Dritten erzielte Preis den sichersten Anhaltspunkt für den Wert nach § 9 Abs. 2 BewGBundesfinanzhof, ohne Vorrang des Gutachtens vor einer stichtagsnahen Veräußerung.

Diese Begründung trägt nicht. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen (§ 198 Abs. 1 Satz 1).Bundesfinanzhof Ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen — des Gutachterausschusses oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert sind — dient regelmäßig als solcher Nachweis, wenn es ordnungsgemäß und unter Beachtung der maßgebenden Bewertungsvorschriften erstellt wurde (§ 198 Abs. 2)Bundesfinanzhof. Ob der Nachweis gelingt, ist freie Beweiswürdigung: Er ist erbracht, wenn dem Gutachten ohne Hinzuziehung weiterer Sachverständiger gefolgt werden kann. Ein Gutachten, das den Anforderungen in mancher Hinsicht nicht genügt, darf nicht einfach insgesamt unberücksichtigt bleibenBundesfinanzhof: Ein unzureichend begründeter Abschlag wird lediglich gestrichenBundesfinanzhof, schließbare Lücken schließen Finanzamt und Gericht selbst, soweit dies ohne Sachverständige im üblichen Rahmen der Beweiswürdigung möglich istBundesfinanzhof, und das Gericht muss sich mit der Auffassung des Sachverständigen auseinandersetzen und eine abweichende Auffassung begründenBundesfinanzhof. Eine rein pauschale Ablehnung genügt diesen Vorgaben nichtBundesfinanzhof.

Auch der Kaufpreis leistet nicht, was ihm das Finanzgericht zugedacht hat. Nach § 198 Abs. 3 kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis bei unveränderten Verhältnissen als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen — nach klarem Wortlaut („Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts“) aber nur für einen niedrigeren Wert. Ein höherer Wert als der nach §§ 179, 182 bis 196 BewG festgestellte Wert kann aufgrund zeitnaher Kaufpreise nicht angesetzt werdenBundesfinanzhof. Im zweiten Rechtsgang muss das Finanzgericht daher die Gutachten auf Plausibilität und Einhaltung der Bewertungsvorschriften prüfen und sich im Einzelnen mit den Feststellungen des Sachverständigen auseinandersetzen — einschließlich der konkret festgestellten Mängel- und Sanierungspositionen von 20.500 € und 80.500 €, deren Verwerfung der Beschwerdeführer angegriffen hat —, statt die Gutachten unter Hinweis auf den höheren Preis pauschal zurückzuweisen.Bundesfinanzhof Die Berücksichtigung des Kaufpreises dient im Streitfall nicht dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen WertsBundesfinanzhof.

Rechtsgrundlage: § 198 Abs. 2 und 3 BewG (mit § 198 Abs. 1 Satz 1 als angewandter zitierter Normtext); § 76 Abs. 1 Satz 1, § 96 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1, § 115 Abs. 2 Nr. 3 sowie § 116 Abs. 5 Satz 2 und Abs. 6 FGO.