Nouveau millésime 2026 : les reports expirés sur titres immobiliers sont imposés

Les contribuables dont le report d'imposition afférent à des échanges de titres de sociétés à prépondérance immobilière a expiré déclarent la plus-value différée sur le formulaire n° 2048-M-bis-SD (09-2026), millésime 2026Impots, déposé à l'appui de la déclaration n° 2048-M-SD. Le report d'imposition couvre les plus-values calculées au moment de l'échange — généralement après une fusion, une scission ou un apport — dont l'imposition a été différée jusqu'à la cession des titres reçus lors de l'échange.

Ce formulaire s'adresse aux contribuables qui bénéficiaient d'un tel report au 31 décembre 1999, à ceux qui ont réalisé en 2025 une opération imposable mettant fin au report lorsque les titres se rapportent, lors de l'opération mettant fin au report, à une société à prépondérance immobilière relevant de l'article 150 UB du code général des impôts, et à ceux qui ont transféré leur domicile hors de France puis réalisé une opération imposable mettant fin au report.

Le report expire et la plus-value devient immédiatement imposable en cas de cession, rachat, remboursement ou annulation des titres reçus en échange. Il en va de même en cas de cession, rachat ou annulation des droits du contribuable dans la société ou le groupement ayant réalisé l'opération d'échange, si cet événement intervient en premier. En cas de cession ou de rachat partiel, seule la fraction de la plus-value d'échange afférente aux biens cédés est immédiatement imposée ; le reliquat reste en report et son total alimente la case 8 UT de la déclaration de revenus n° 2042 au titre de 2025.

Lorsque le montant en report a varié entre l'échange initial et la cession, le motif s'indique ligne 202 du formulaire : soit un événement exonératoire tel qu'une cession à titre gratuit des titres, soit un nouvel échange placé sous un régime de sursis d'imposition.

L'impôt est liquidé sur la base de la ligne 304 au taux de 19 % — la notice précise que le taux est de 19 % quel que soit le lieu de résidence du contribuableImpots — plus les prélèvements sociaux : CSG à 9,2 %Impots, CRDS à 0,5 %Impots et prélèvement de solidarité à 7,5 %Impots. La CSG et la CRDS ne s'appliquent pas aux personnes qui ne relèvent pas du régime obligatoire français de sécurité sociale mais d'un régime d'un autre État membre de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, ni aux ressortissants ou résidents légaux français, britanniques et européens affiliés à un régime de sécurité sociale au Royaume-Uni et qui ne sont pas à la charge d'un régime obligatoire français.

Lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l'article 1609 nonies G du code général des impôts est également dueImpots, calculée dès le premier euro sur le montant total selon un barème progressif de 2 % à 6 %Impots. La taxe s'applique aux plus-values relevant des articles 150 U et 150 UB à 150 UD et au prélèvement de l'article 244 bis A pour les non-résidents, mais pas aux plus-values de cession de terrains à bâtir. Les époux cédant ensemble un bien commun sont considérés comme des co-cédants, le seuil de 50 000 € s'appréciant au niveau de la quote-part de chacun.

La déclaration est déposée au service chargé de l'enregistrement du ressort du notaire rédacteur pour les actes soumis obligatoirement à l'enregistrement, ou au service du domicile du cédant dans les autres cas, dans un délai d'un mois à compter de la cession pour les cessions non soumises obligatoirement à l'enregistrement.

Base légale : articles 150 UB et 1609 nonies G du code général des impôts, mis en œuvre par le formulaire 2048-M-BIS millésime 2026.