Parts de sociétés immobilières : acte notarié ou contresigné requis

Les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière sont désormais soumises à un formalisme sanctionné par la nullité.Legifrance Le nouvel article 1865-1 du Code civil dispose que, à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière — au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôtsLegifrance — doit être constatée selon l'une de trois formes : un acte authentique, un acte contresigné par avocat au sens de l'article 1374 du Code civil, ou, seulement lorsque l'expert-comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l'article 22 de l'ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 et de l'article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, un acte sous signature privée rédigé par celui-ci.Legifrance

La troisième voie est délibérément étroite : l'acte sous seing privé de l'expert-comptable ne vaut que dans les cas où la loi autorise déjà ce professionnel à rédiger des actesLegifrance, de sorte qu'un acte sous seing privé ordinaire sans contreseing d'avocat ne suffit plus pour ces cessionsLegifrance. Les professionnels qui établissent l'une de ces trois formes doivent respecter les obligations de vigilance, de déclaration et d'information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier.Legifrance L'ensemble de cette exigence ne s'applique pas aux cessions de parts d'organismes de placement collectif relevant de l'article L. 214-1 du code monétaire et financier.Legifrance Une modification parallèle de l'article 1844-10-1 dans la même mise à jour est purement typographique, avec suppression d'espaces en fin de ligne.

Pour la pratique des transactions, la conséquence est directe : toute cession en cours ou de forme standard de parts de SCI ou d'autres sociétés à prépondérance immobilière structurée comme un acte sous seing privé ordinaire doit désormais passer par un notaire, être contresignée par un avocat ou être rédigée par un expert-comptable agissant dans le cadre de son habilitation légale existante — faute de quoi la cession est nulleLegifrance. Les check-lists de signature des opérations sur titres immobiliers devraient ajouter le contrôle de la forme aux côtés du prix, des clauses d'agrément et de l'enregistrement, et les dossiers déjà échangés mais pas encore signés devraient être réétablis selon l'une des trois formes valables avant réalisationLegifrance.

Le fondement juridique est l'article 1865-1 du Code civilLegifrance (I : les trois formes valables à peine de nullité avec obligations de vigilance, de déclaration et d'informationLegifrance ; II : l'exception des organismes de placement collectifLegifrance), lu avec le 2° du I de l'article 726 du code général des impôts pour le champ des personnes morales à prépondérance immobilière.